Richtig kaufen gut leben Die eigene Wohnung bietet handfeste Vorteile: selbstbestimmtes Wohnen, sichere Geldanlage, langfristige Altersvorsorge, lukrative Vermietung. Doch damit diese Idealvorstellung Wirklichkeit wird, sollten Sie genau wissen, was auf Sie zukommt. Dieser umfassende Ratgeber - unterstützt Sie mit klaren Kriterien für Suche und Auswahl Ihrer Immobilie, - bietet verständliche Beispielrechnungen rund um die Finanzierung, - hilft mit ausführlichen Checklisten, - erklärt, wie Sie die Kaufunterlagen prüfen, - führt Sie durch Abnahme und Übergabe der Wohnung, - erläutert wichtige Themen wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, - behandelt die wichtigsten Aspekte rund um Instandsetzung, Modernisierung und bauliche Veränderung, - beschreibt häufige Probleme und Streitfälle. Mit den wichtigsten Änderungen des neuen Wohnungseigentumsgesetzes.

Autorenportrait

Der Autor Falk Ostmann ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er hat bereits u.a. den Ratgeber "Recht und Verträge beim Hausbau" veröffentlicht.

Inhalt

1 Die Auswahl der Wohnung 13 1.1 Das Wohnungsangebot 14 1.2 Die Suche: Zugänge zum Angebot 20 1.3 Die Auswahl des konkreten Kaufobjekts 24 1.4 Preisvergleiche u. Wertermittlungen 29 2 Überlegungen zur Finanzierung einer Eigentumswohnung 31 2.1 Der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung 33 2.2 Ihre persönliche Finanzierungsplanung 37 2.3 Die Finanzierung für den Kauf 38 2.4 Die Nebenkosten 44 2.5 Gemeinsamer Erwerb einer Eigentumswohnung 45 5 Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung 75 5.1 Wohnung aus zweiter Hand 76 5.2 Häufige Mängel nach Gebäudealtersgruppen 77 5.3 Gepflegt oder instandsetzungsbedürftig? 81 5.4 Die laufenden Nebenkosten das Hausgeld 85 6 Erwerb einer Neubau-Eigentumswohnung 87 6.1 Erstbezug nach individuellen Wünschen 88 6.2 Prüfung der Baubeschreibung 89 6.3 Wohnflächenangaben: Wohn- oder Nutzflächen? 95 7 Der Kaufvertrag 97 7.1 Grundsätzliches vorweg 98 7.2 Allgemeine Regelungen 99 7.3 Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung 104 7.4 Kauf einer noch nicht fertiggestellten Wohnung 107 7.5 Kauf einer gerade fertiggestellten Wohnung 119 3 Der zuverlässige Verkäufer 47 3.1 Aufklärungs- u. Offenbarungspflichten 48 3.2 Privatperson als Verkäufer 49 3.3 Bauträger oder Immobilienhändler als Verkäufer 50 3.4 Die Verhandlungen mit dem Verkäufer 52 4 Wichtige Unterlagen 55 4.1 Prüfung der Kaufunterlagen 56 4.2 Die Baubeschreibung 57 4.3 Der Gebäudeenergieausweis 58 4.4 Der Wirtschaftsplan 67 4.5 Die Jahresabrechnung 68 4.6 Das Grundbuchblatt 71 4.7 Das Baulastenverzeichnis 73 7.6 Funktion u. Aufgaben des Notars 119 7.7 Die Auswahl des Notars 121 7.8 Das Beurkundungsverfahren 122 7.9 Nach der Beurkundung des Kaufvertrags 125 7.10 Notar- u. Gerichtskosten 127 8 Abnahme u. Übergabe der Immobilie 129 8.1 Die Abnahme einer Neubauwohnung 131 8.2 Übergabe einer gebrauchten Eigentumswohnung 135 9 Nach dem Erwerb 137 9.1 Was tun, wenn sich Mängel zeigen? 138 9.2 Die Vermietung 142 9.3 Vorsorge für den Trennungs- u. Todesfall 143 10 Die Wohnungseigentümergemeinschaft 145 10.1 Wohnungseigentümergemeinschaft: Was bedeutet das? 146 10.2 Die Abgrenzung von Gemeinschafts- u. Sondereigentum 148 10.3 Sondernutzungsrechte 155 10.4 Das gemeinschaftliche Wohnen 156 11 Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung 159 11.1 Miteigentumsanteile 161 11.2 Zuweisungsvorbehalte 161 11.3 Die Gebrauchsregelung 162 11.4 Regelungen zum Verkauf der Wohnung 163 11.5 Regelungen zum Kostenverteilungsschlüssel 163 11.6 Regelungen zum Wirtschaftsplan u. Jahresabrechnung 164 11.7 Regelungen zur Eigentümerversammlung 166 12 Verwaltung der Wohnungseigentumsgemeinschaft 169 12.1 Bestellung, Vertrag und Kündigung des Verwalters 170 12.2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters 171 12.3 Der Verwaltungsbeirat 182 12.4 Die Eigentümerversammlung 183 12.5 Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft 191 13 Streit innerhalb und außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft 193 13.1 Streit zwischen Gemeinschaft und Eigentümer 194 13.2 Streit zwischen einzelnen Wohnungseigentümern 197 13.3 Die Auseinandersetzung der Gemeinschaft mit Verwalter und Dritten 198 13.4 Stärkung der Gemeinschaft durch die WEG-Reform 199 14 Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung, bauliche Veränderung und anderes 201 14.1 Erklärung der Begriffe 202 14.2 Unterschiedliche Mehrheiten für unterschiedliche Maßnahmen 203 14.3 Übernahme der Kosten baulicher Maßnahmen 206 14.4 Folgekosten für Instandhaltung/Instandsetzung baulicher Veränderung 208 15 Häufige Probleme und Streitfälle im Wohnungseigentumsrecht 209 Anhang 225

Informationen zu E-Books

„E-Book“ steht für digitales Buch. Um diese Art von Büchern lesen zu können wird entweder eine spezielle Software für Computer, Tablets und Smartphones oder ein E-Book Reader benötigt. Da viele verschiedene Formate (Dateien) für E-Books existieren, gilt es dabei, einiges zu beachten.

Von uns werden digitale Bücher in den folgenden Formaten ausgeliefert: EPUB und PDF, jeweils mit DRM (Digital Rights Management) oder ohne DRM. Bei den Formaten PDF und EPUB ohne DRM müssen Sie lediglich prüfen, ob Ihr E-Book Reader kompatibel ist. Wenn ein Format mit DRM genutzt wird, besteht zusätzlich die Notwendigkeit, dass Sie eine kostenlose Adobe-ID besitzen. Wenn Sie ein E-Book, das Adobe® Digital Editions benötigt herunterladen, erhalten Sie eine ACSM-Datei, die zu Digital Editions hinzugefügt und mit Ihrem Account verknüpft werden muss. Einige E-Book Reader (zum Beispiel PocketBook Touch) unterstützen auch das direkte Eingeben der Login-Daten des Adobe Accounts – somit können diese ACSM-Dateien direkt auf das betreffende Gerät kopiert werden.

Da E-Books nur für eine begrenzte Zeit – in der Regel 6 Monate – herunterladbar sind, sollten Sie stets eine Sicherheitskopie auf einem Dauerspeicher (Festplatte, USB-Stick oder CD) vorsehen. Auch ist die Menge der Downloads auf maximal 5 begrenzt.

WISSENSWERTES ZU E-BOOKS

E-Books sind elektronische Ausgaben von normalen (physischen) Büchern. Man kann sie auf speziellen Lesegeräten, Smartphones und Tablet-PCs, z.B. einem iPad oder auch auf ganz normalen PCs lesen.

Eine besondere Form der Lesegeräte sind E-Book Reader. Auf einem E-Book-Reader können Sie Ihre Lieblingsbücher stets parat haben. Anstatt herkömmlicher LCD-Displays wird eine sog. E-Ink-Technologie verwenden, wodurch eine bessere Lesbarkeit erreicht wird, fast wie bei einem auf Papier gedruckten Buch.

Dabei haben E-Books einige Vorteile gegenüber dem gedruckten Buch:

E-Books sind jederzeit und an jedem Ort verfügbar.
E-Books bieten interaktive Möglichkeiten und Funktionen, so kann z.B. die Schriftgröße nach Belieben verändert werden.
E-Books benötigen sie in der Regel nur wenig Speicherplatz auf Ihrem Gerät.

Sie können also komplette Bibliotheken auf Ihrem E-Book-Reader anlegen. Aus urheberrechtlichen Gründen ist aber z.B. das Ausdrucken von E-Books oder Teilen daraus nicht möglich.

E-Books müssen in einem bestimmten Format für die Nutzung auf den o.g. Geräten vorliegen. Gängige Formate sind EPUB oder PDF. Das EPUB-Format ist ein internationaler Standard speziell für E-Books, PDF-Formate werden auch für viele andere PC-Anwendungen genutzt.

Die E-Books werden vorwiegend über das Internet vertrieben. Um ein E-Book per Download zu beziehen, benötigen Sie eine Online-Verbindung. Einmal heruntergeladen, können E-Books jederzeit auch offline gelesen werden.

Häufig stellt sich die Frage, was kosten E-Books im Vergleich zu gedruckten Büchern? E-Books unterliegen genauso wie gedruckte Bücher der deutschen Buchpreisbindung. Das bedeutet, dass alle E-Books überall gleich viel kosten. Durchschnittlich sind E-Books ca. 20% günstiger als gedruckte Bücher.

HINWEISE FÜR DAS HERUNTERLADEN VON E-BOOKS

Welche Software wird benötigt, um E-Books herunterladen zu können?

Zum Download von E-Books wird die Software Adobe Digital Editions benötigt, die kostenlos heruntergeladen werden kann (http://www.adobe.com/de/products/digital-editions/download.html). Je nach E-Book Reader kann zusätzliche Software notwendig sein, Sie erfahren das aus der Anleitung Ihres Readers.

Was ist eine Adobe-ID?

Für die Installation von Adobe Digital Editions wird eine Adobe-ID benötigt, um ein Benutzerkonto beim Softwarehersteller Adobe zu erhalten. Die Adobe-ID ist kostenlos und in wenigen Minuten erstellt. Durch diese ID ist es möglich, Sicherungskopien zu erstellen oder E-Books auf Ihren E-Book-Reader bzw. andere Geräte zu kopieren. Außerdem werden Sie beim Kauf eines DRM-geschützten E-Books (s.u.) immer wieder zu einer Autorisierung aufgefordert. Ohne eine persönliche Adobe-ID werden digitale Inhalte dem Gerät und nicht Ihrem persönlichen Konto zugeordnet. Geräte können auch nachträglich mit einer Adobe-ID autorisiert werden, dies funktioniert innerhalb von Adobe Digital Editions unter dem Menüpunkt „Computer autorisieren“. Generell gilt es zu beachten, separate Computer stets mit derselben ID zu aktivieren, da Sie ansonsten über verschiedene Konten verfügen, die nachträglich nicht mehr zusammengeführt werden können.

Können E-Books auch mit dem Adobe Reader oder Adobe Acrobat gelesen werden?

Rein PDF-formatierte E-Books können auch ohne Adobe Digital Editions (s.o.) gelesen werden, sofern diese nicht DRM-geschützt sind (s.u.). Zum Öffnen von E-Books im EPUB-Format wird diese Software benötigt.

Was bedeutet DRM?

Die DRM-Technologie („Digital Rights Management“) gibt Verlagen die Möglichkeit, urheberrechtliche Inhalte zu schützen bzw. Rechte für diese Inhalte zu vergeben. Je nach Vorgabe des Verlages dürfen DRM-geschützte E-Books auf einer bestimmten Anzahl von Geräten aktiviert werden. Private Sicherheitskopien dürfen erstellt, EPUB-Formate aber in der Regel nicht ausgedruckt werden. PDF-Formate können davon abweichende Vorschriften beinhalten.

Mit welchen Betriebssystemen können E-Books heruntergeladen werden?

Adobe Digital Editions (als Voraussetzung um komfortabel alle Formate von E-Books lesen zu können) ist mit den folgenden Betriebssystemen kompatibel:

Windows® ab XP SP3
Mac OS X 10.6+

Welche Systemanforderungen müssen Computer erfüllen?

Dies kann je nach E-Reader variieren. Bitte prüfen Sie vor dem Kauf, ob Ihr Computer mit dem von Ihnen ausgewählten E-Reader kompatibel ist.

Können E-Books auf andere Computer kopiert bzw. weitergegeben werden?

E-Books, die aufgrund von DRM (s.o.) gegen illegale Vervielfältigung geschützt sind, können nicht weitergegeben werden. Allerdings können mithilfe der Software Adobe Digital Editions und Ihrer persönlichen Adobe-ID E-Books auf bis zu sechs PCs oder anderer Geräte aktiviert werden. Dazu genügt eine kurze Anmeldung.